非線引き区域とは

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こんにちは! おうちの相談窓口神戸北店です。

おうちを探していると、市街化区域とか市街化調整区域という言葉を目にします。

都市計画法は無秩序な開発で市街地が無制限に広がらないように、

市街化区域…建物を建てられる(開発していく)地域

市街化調整区域…建物を建てられない(開発しない)地域

を定めています。

そしてどちらにも当てはまらない非線引き地域があります。

 

非線引き区域とは…

 

正確には「区域区分が定められていない都市計画区域」と言います。

都市計画区域内を市街化区域と市街化調整区域に線引きすることで無秩序な市街化開発を抑制する効果があります。

そして、どちらとも判別し難いゾーンが非線引き区域です。

指定されるエリアは、都市計画区域内のローカルエリアで開発しそうにないような地域です。

つまり、もともとは都市計画区域の中のエリアです。

 

では、市街化調整区域になぜ今、物件が建っているのか…

実はほんの数年前(2010年頃)までは開発許可を得ることにより建築できていた時代があったのです。

再建築は不可なのですが、既得権により、将来再建築をしたいと思った際に再び建築の許可が下りる可能性は通常よりは高いでしょう。

ただ、将来確実に再建築できるかの保証はありません。

再び開発許可が降りるかどうかはその地域の建築審査会の判断次第で、決まった基準があるわけではなく、実にあいまいです。

 

既存宅地

 

市街化調整区域に関する都市計画決定(線引き)される以前から建物が建っていた土地のことです。

法改正で線引きが行われる以前から建物が建っていた土地は既得権として再建築できる制度です。

手続きがあるので、市街化区域のようにすんなりとはいきません。

 

非線引き地域のメリット

 

非線引き区域は市街化区域や市街化調整区域よりも建築制限が緩いので、土地の売買が比較的自由に行えます。

 

ただし、場所により用途地域が定められている土地や特定用途制限が設けられている土地もあるので要注意です。

 

非線引き地域のデメリット

 

土地の売却をする際には人口密度がまばらなために買い手が見つけづらいというところがあります。

また電気・ガスなどのライフラインや道路がきちんと整備されていないところも多い為、土地を購入される飼い主様には十分な説明と理解をしていただくことが必要です。

 

まとめると、開発が盛んな地域では開発を行える市街化区域と、開発を抑制する市街化調整区域に分けられているということです。

市街化調整区域では建築ができないことがほとんどですので、このエリアに物件を購入するのは要注意です。

今は家が建っていても将来建替えられない可能性があります。

そして、市街化区域、市街化調整区域のどちらにも分類してもらえない土地は非線引き地域となります。

 

今年は色々お世話になりました。

良いお年をお迎えください。

 

おうちの相談窓口神戸北店 担当 T でした。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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