「家づくり基礎 住宅ローン・資金」カテゴリーアーカイブ

住宅ローンの借入形態、その②

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今日は、前回に引き続きローンの契約形態についてお話します。

 

今日は、「収入合算(連帯債務)」、「収入合算(連帯保証)」

についてお話します。

 

まず、「収入合算(連帯債務)」について。

これは一つのローンを、夫婦それぞれが債務者となって契約する形態です。

主債務者と連帯債務者が契約者になり、連帯債務者は銀行から返済請求がされるなど、主債務者と同等の返済義務を負います。

メリットは、合算した収入を基に、ローンの借入可能額が決まるので、単独債務より借入額が増えるということです。

ただし、合算額は、合算者の収入全額、あるいは収入×1/2までなどと金融機関によって異なります。

 

住宅ローン減税については、夫婦お二人とも債務者となる為、それぞれが支払っている所得税を上限として、お二人ともに適用されます。

団体信用生命保険については、民間銀行と住宅金融支援機構とで異なります。

民間銀行では、基本的に、主債務者にのみ団信の加入が可能です。

(ただし、一部の金融機関では連生保険という、金利を上乗せすれば夫婦とも団信に加入できる商品もございます)

住宅金融支援機構では、「夫婦連生団信(デュエット)」という、夫婦二人で加入することができる団体信用生命保険がございます。

特約料は、通常の団信を利用する場合の1.56倍です。

特約料の目安は、例えば借入金額4,000万、借入年数35年、金利1%とした場合、約420万です。

借入金額の約10%、1年目の支払い約22万、中々の金額ですね。

 

連帯債務の形態で、お二人とも団信に加入することは中々ハードル高いようです。

 

また、民間の金融機関では、ほとんど連帯債務形態の住宅ローンを扱っていないということも注意しておきたいところです。

 

次に、「収入合算(連帯保証)」について。

 

連帯債務、ペアローンと同様に、お二人それぞれの年収を合算して借入可能額が設定されるので、借入額が増えるというメリットがございます。

また、ローンの返済に関しては、連帯債務と異なり、主債務者の返済が滞った場合にのみ、返済の請求を迫られますが、事実上、連帯保証人は、主債務者と同等の支払い義務が生じます。

団体信用生命保険や住宅ローン減税についても、主債務者のみ加入、適用となります。

その為、住宅ローンの返済を夫婦お二人の収入に依存しており、連帯保証人が亡くなった場合、ローン残高の返済が全て主債務者の負担となってしまうというリスクがあります。

その様なリスクに備えて、連帯保証人は生命保険に加入しておく、などの対策が必要です。

 

今日は、収入合算(連帯債務)(連帯保証)についてお話しました。

 

住宅ローンの契約形態のメリット・デメリットを理解し、返済計画も考慮した上で、それぞれのご家計に合った形態をお選びください。

(担当:久田)

 

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住宅ローンの借入形態、その①

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さて、前回は「店頭金利」と「適用金利」についてお話しました。

 

今日は、ローンの契約形態についてお話します。

 

ローンの契約形態には、大きく分けて4つあります。

単独債務、収入合算(連帯債務)、収入合算(連帯保証)、ペアローン

の4つです。

 

今日は、その中で「単独債務」と「ペアローン」についてお話します。

 

まず、「単独債務」について。

これは単純に、例えば世帯主お一人が債務者となり、住宅ローンを契約する形態です。

特徴としては、借入可能額が債務者お一人の年収によって決まるということです。借入可能額は、年収や勤務先、物件の担保価値などによって異なります。

ただ、年収が高ければ必ずしも多く借入できるわけではありません。

例えば歩合給の割合が高ければ、収入が長期的に安定しないため、多くの借入は難しくなるかもしれません。

 

また、団体信用生命保険、住宅ローン控除の適用は債務者一人に限られます。

 

単独債務は、独身の方や、奥様が専業主婦あるいはパート勤務で収入が少ない方が利用される借入形態です。

 

次に、「ペアーローン」について。

ペアローンとは、一つの住宅に対して二人でローンを返済していく形態のことを言います。

つまり、それぞれ一本ずつ、計二本のローンを組むことになります。

ペアローンができるのは、夫婦、親子、それに祖父母と孫家族でも可能です。

 

お二人それぞれの年収に対して借入可能額が設定されるので、借入額が増えるというメリットがございます。

 

また、主債務者が二人ですので、それぞれに対して住宅ローン減税の適用、団体信用生命保険の設定が可能となります。

デメリットしては、ローンが2本契約ですので、事務手数料などの諸費用が2倍かかります。

 

ローン減税、団体信用生命保険の適用を考えると、ペアローンはリスクも少なく、借入額を増やしたいご家族にとっては、良い借入形態であると言えます。

 

次回は、収入合算(連帯債務)(連帯保証)についてお話します。

(担当:久田)

 

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住宅ローン、店頭金利と適用金利

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さて、前回は、固定金利と変動金利の選び方についてお話しました。

 

今日は、「店頭金利」と「適用金利」についてお話します。

 

店頭金利とは、基準金利とも呼ばれ、金融市場の市場金利に合わせて、各金融機関が独自に設定する「預金金利」や「ローン金利」の基準となる金利のことを言います。

現在メガバンクの変動金利の店頭金利は、2.475%です。

店頭金利は年二回見直されますが、ここ数年は全く変わっていません。

 

適用金利とは、優遇金利とも呼ばれ、実際にローンの金利として適用される金利のことです。

 

分かりやすく言うと、店頭金利は「商品の定価」の様なもので、適用金利は、「商品のセール価格」というイメージです。

 

新しく借入れする場合、定価から割引して実際の適用金利を計算します。

 

メガバンクの例だと、

2.475%(店頭金利)-1.6%(優遇金利)=0.875%(借入金利)となります。

 

優遇金利については、借りる方の職業、年収、担保となる物件の価値によって、金融機関が判断するため、借入金利は人それぞれ異なります。

 

今日は、店頭金利と適用金利についてお話しました。 (担当:久田)

 

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住宅ローン、金利の選び方

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さて、前回は、固定金利と変動金利の特徴についてお話しました。

 

では、どうやって固定か変動か選べばいいのでしょうか?

今日は、その選び方のポイントについてお話します。

 

それぞれの特徴は次の通りです。

 

固定金利は、

・金利が変動しないので、住宅ローンの契約期間中、ローン返済金額が一定で、返済計画がたてやすい

・貸し手が金利変動リスクをとる(将来金利が上昇した場合、金融機関は変動金利で貸し出ししたほうが得になる)

 

変動金利は、

・固定金利に比べて金利が低い

・金利が変動するリスクがある(5年毎に、最大125%まで)

・借り手が金利変動リスクをとる

 

固定と変動。

どう考えてどちらを選べばいいのか?

 

一般的な考え方は、

毎月の返済額を抑えたいのであれば変動(現在は固定とそれほど差がありませんが)

金利が上昇するのが不安、あるいは家計が苦しくなるのであれば固定

 

です。

 

ある程度預貯金がある、あるいは今後まとまったお金が入ってくる予定がある方は、変動金利で借りて毎月の返済額を抑えつつ、例えば住宅ローン控除が終わる10年後に繰り上げ返済して、元本を減らして金利上昇リスクを減らす、という考え方も一つです。

 

また、これから何年かはお子さんの教育費などで、毎月の支出が高く、ローンの返済を抑えたいのであれば、変動を選ぶのが良いかと思います。

 

あくまで一般的な考え方で、それぞれのご家計の状況、ご夫婦の考え方によって選び方は異なりますので、ご参考までに。(担当:久田)

 

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住宅ローン、変動金利ってどのぐらい変動するの?

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さて今日は「変動金利の推移」についてお話します。

 

 

前回お話しました様に、変動金利は、一定期間毎に金利が見直されます。文字通り金利が変動するわけです。

 

では一体どのぐらい変動するのでしょうか???

 

実際、驚くべきことに、

 

変動金利は平成21年から2.475%のまま変動していない

 

のです。

 

変動なのに変動していない?

なんだか不思議な感じがします。

 

では、なぜ変動していないのでしょうか???

 

一つには、変動金利の基準になっている「短期プライムレート」が
変動していないからだと言われています。

(短期プライムレートとは、金融機関が有料企業に対して、短期(1年以内)で貸し出す時に適用する最優遇貸出金利のことを言います。)

 

では、今後も上昇しないのでしょうか???

 

それは正直分かりません。

日本の景気が良くなれば、金利が上昇するかもしれません。

 

金利がどうなるかは神のみぞ知る、というところです。

金利がどうなるかわからない。

 

では一体どうやって固定か変動か選べばいいのか?

その判断基準について次回お話します。

 

 

当店では、住宅ローンのご相談もお受けしております。初めての住宅ローン不安ですという方いつでもお気軽にご相談ください。
(担当:久田)

 

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住宅ローン、固定金利と変動金利

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さて今日は「住宅ローンの金利の種類」についてお話します。

 

 

住宅ローンは、住宅購入の為に金融機関からお金を借りる為、
借りている間、借り賃として利息を支払います。
借りた金額に対して、支払う利息の割合を「金利」と言います。

住宅ローンの商品で表示されている金利は、年利、つまり
借入額に対して年間に支払う利息額を表しています。

その金利には大きく分けて2つの種類があります。

固定金利変動金利です。

 

簡単に違いを説明しますと、
固定金利は、借入時の金利が契約した借入期間中ずっと同じです。
例えば、固定金利10年、金利1%という商品で住宅ローンを契約した場合、契約時から10年間は金利1%のまま変わりません。

商品の中には、「フラット35」という全期間固定の商品もあります。

それに対して、変動金利は、一定期間毎に金利が見直されるというものです。

見直されるといっても、いきなり金利が倍になるということはなく、
見直しには2つのルールがあります。

一つ目が、「5年ルール」です。

5年ルールとは、金利が変動しても5年間は返済額を変えないという
ルールです。

2つ目が「125%ルール」です。

これは、見直し後の毎月返済額の上限を、直前の返済額の125%までとするというものです。

例えば、住宅ローンの現在の返済額が毎月10万円で金利の変動が生じた場合、変動が生じた年から5年間は返済額が10万円のまま据え置きとなります。

そして、6年目からの5年間は、どんなに金利が上がっても、毎月返済額は最大12万5千円となります。(10万×125%=12万5千円)

ただし、毎月の返済額が2万5千円も上がったら、家計に大きな負担に
なりますよね・・・・

では、変動金利ってどのぐらい変動するのでしょうか???

そのあたりを次回お話させていただきます。

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住宅ローンについて

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さて今日から何回かに渡って「住宅ローン」についてお話します。

 

住宅ローンとは、住宅購入に目的を限定して、金融機関がお金を貸してくれるローン商品のことをいいます。

通常のカードローンなどと異なり、購入した住宅が担保になるので、非常に低金利でお金を借りることができます。

(担保とは、お金を借りている人がお金を返済できなくなった場合に備えて、お金を貸す人が受け取る保証のことです)

住宅ローンのメリットは、手許に家を買うのに十分な資金がなくても、家を建てることができることです。

家を建てるための資金を貯めようと思うと何十年もかかってしまいます。住宅ローンを組むことで、その時間を短縮でき、早い時期からマイホームを家族で楽しむことができます。

 

その代わりに、金融機関に借りたお金と、借りている間の利息(金利)を長い期間に渡って支払っていきます。

 

多くの方は、初めて家を建てられますので、住宅ローンを組むというのはもちろん初めてであり、大きな不安を持っています。

 

自分の家計で果たしてローンの返済をしていけるのだろうか?

一体どのぐらい借りることができるんだろう?

商品や金利は幾つかあるけど、どれを選べばお得なの? など

 

非常に大きな借入れである為、余計に不安は募ります。

 

このブログでは、みなさまのそんな不安を少しでも解消すべく、

住宅ローンの基礎知識、ローンを組む上で大切なポイントについて

わかりやすくお伝えしていきます。

 

当店では、住宅ローンのご相談も受けておりますので、

お気軽にお問い合わせください。

 

当店スタッフ一同、お客様の理想の家づくりに、少しでもお役立ちできることを楽しみにお待ちしております。 (担当:久田)

 

 

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住宅の予算をシュミレーション!

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今日は、お客様のライフプランニングをしました。

 

 

ライフプランニングでは、お客様の家計の収入や生活費、教育費などの数字をお訊きし、数字を入力し、住宅ローンの返済が無理なくできるかシュミレーションします。

それによってお客様にとっての住宅の適正な予算の目安が分かります。

住宅を購入するというのは、人生で一番大きな買い物です。

 

住宅ローンだって長い間毎月返済していかないといけなく、

多くのお客様は不安になります。

 

どれぐらいの予算だったら大丈夫なのか?

住宅ローンは返済していけるのか?

 

そんなぼんやりとした不安を、数字で明確にシュミレーションすることで

和らげ、住宅購入の決断を後押しする。

 

それがライフプランニングです。

 

住宅を建てる前に、まずは予算をしっかり設定したい、という方。

一度当店でライフプランニングを受けてみて下さい。

 

当店は、家を売らない中立公正な立場なので、お客様にとって

無理のない真の適正な予算をお伝えします。

 

 

予算の不安を取り除いて安心感を持って、家づくりを一緒に

楽しみましょう!

 

当店スタッフ一同、お客様の理想の家づくりに、少しでもお役立ちできることを楽しみにお待ちしております。 (担当:久田)

 

 

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注文住宅、土地が予算を超えた場合どうするの?

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最近、家づくりのご相談を受けていて、住宅購入の決断をするって、

本当に大変なことなんだと感じています。

 

特に注文住宅の場合、建物と土地を購入するので、予算でいうと

4,000万円を超える、非常に大きな買い物になります。

 

その決断をどうするのか?

 

 

おそらく多くの方は、家づくりの経験がないだろうと思いますので、

どうやって決断すればいいか分からないのではないでしょうか?

 

 

住宅会社はどこにしようか?土地はほんとにここでいいのか?

予算はほんとにいけるのか?などなど

 

 

特に注文住宅の場合、どの土地にするかによって大きく予算が

変わっています。

 

そこで、こんな悩みがおきます。

 

 

 

 

 

「気に入った土地は見つかったが、予算を超えてしまっている」

 

 

そのような場合に取る次のアクションは2つです。

 

①土地の候補エリアを広げて安い土地を探す

②予算を上げる

 

①の場合、土地のエリアはどうしても譲れない場合は、そのエリアで

土地が出てくるまで待つしかありません。

ただし、土地が出る保証はないです。

 

 

また、土地が見つかるまで家づくりはスタートできないため、賃貸にお住まいであれば、家賃はその期間支払い続ける必要があります。

その分が家づくりの資金から少なくなっていきます。

 

もちろん、お子さんの小学校入学時期などで、住宅完成の時期が決まっている場合は間に合わなくなります。

 

②の場合、当店おうちの相談窓口では、ご希望の方に、ライフプランシュミレーションを実施しています。

 

実際に、家計の収支をお聴きして、ソフトに打ち込み、家計に負担のない家づくりの予算、住宅ローンの金額はどれぐらいなのかをシュミレーションします。

シュミレーション時には、予算の上限もお伝えしますので、土地の価格によってどのぐらいまで上げられるのか?の参考にしていただけます。

 

予算を上げると一言で言っても、きちんとした数字的根拠がないと、

大きな買い物ですので、決断することはできません。

 

 

住宅会社によっては、高い建物を販売したいために、お客様の家計に

無理ある予算をお伝えするところもあるようですが、当店は住宅を

販売しておりませんので、そのあたりはご安心ください。

 

今日は、土地が予算を超えた場合のお話をしました。

 

土地に100%はありませんので、ある程度気に入った場合、

思い切って購入の決断をされることも必要かもしれません。

 

 

土地購入はタイミングですので、住宅会社を決めておく、建物の

間取りを決めておく、住宅ローンの事前審査を済ませておく

などの準備をしておき、気に入った土地をパッと買えるように

しておくことも大切です。

 

当店では、いつでもどんなことでも住宅相談を無料で受けることができます。

 

住宅を販売をしてる立場ではないため、中立公正な立場で客観的にお客様の家づくりについてアドバイスさせていただいております。

家づくりを検討されている方は、ぜひ「住宅相談」サービスをご活用いただき、安心・納得の理想の家づくりの実現を叶えてください。

当店スタッフ一同、お客様の理想の家づくりに、少しでもお役立ちできることを楽しみにお待ちしております。 (担当:久田)

 

 

 

 

 

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住宅ローンのおはなし、その4「頭金ってどのぐらいがいいの?」

皆様こんにちは。皆様の安心で快適な家づくりをお手伝いする 「おうちの相談窓口」イオンモール伊丹昆陽店です。

お店は、ABCハウジング、伊丹・昆陽の里住宅公園の前のイオンモール伊丹昆陽店の2階にあります。

 

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さて、住宅ローンシリーズの第4弾。

 

今日は

 

 

「頭金ってどのぐらい入れたらいいのか?」

 

 

住宅相談 資金 老後 子育て

 

 

についてお話します。

 

頭金をどれぐらい入れたらいいか?悩みますよね。

 

多く入れたらその分、ローンの返済額は少なくなり負担が減ります。

借入額が少ないと毎月の返済額も少なくなり、利息も少なくなるからです。

 

 

ただし、それは手元に十分な預金がある場合です。

預金が少なければ、万が一のときのための資金がなくなり

生活が不安になります。

 

また、注文住宅の場合、諸費用に200~300万、土地の手付金に

100万程度の手出し資金が必要となります。

 

 

もちろん、諸費用を住宅ローンに組み込む方法もありますが、

物件価格×100%以上のローンを組む「オーバーローン」

と呼ばれ、審査が厳しくなります。

 

また、金融機関によって取り扱いができるかできないか

分かれます。

 

このようなことから、諸費用は現金で準備することが一般的です。

 

 

以上のことを踏まえて、頭金の目安は次のような計算式になります。

 

頭金=預貯金ー(生活費3ヶ月+諸費用200万+土地の手付金100万)

 

例えば、預貯金500万、生活費が20万の場合、

 

頭金=500-(20×3+200+100)

=140万

 

となります。

 

生活費3か月分というのは、自己都合で失業した場合、失業保険需給まで3ヶ月の待機期間があるためです。

その他教育資金などまとまったお金が必要な場合はそちらも考慮します。

 

また、手元にある程度現金を置いておいて、資産運用で増やしていくという考え方もあります。

 

頭金の金額は家計によって異なりますので、あくまでもご参考まで。

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