マイホーム取得法(109)

7.施工会社探しと契約

 

1)施工会社の探し方

 

設計事務所に家づくりを依頼した場合、施工会社はどのように選んで

いくか、大きくは下記の方法があります。

 

①設計事務所に紹介してもらう

 

一般的に多いのは、設計を依頼した設計事務所でお付き合いのある

工務店を紹介してもらうパターンです。建築士とのこれまでのやり取りが

あるため、信頼関係などができている場合、連携がスムーズに取れる

メリットがあります。また、建築士 同士の横のつながりもあるため、

関係者から紹介を得ることも可能です。稀ではありますが、建築士と

工務店が馴れ合いになってしまい、監理がずさんになる可能性が懸念

される場合があるので、そこは注意しなければいけない点です。

 

②地元の工務店を探す

 

地元で活躍している工務店に、建築士の設計した物件の施工をして

もらえるかを確認し、施工をお願いすることも一つです。地元で評判が

良い場合、お客様とのコミュニケーションや技術力の評価が信頼に

つながっていると思われます。ただ、技術面については工務店にも

得手不得手があり、ハウスメーカーのような規格住宅の施工を得意と

する所など様々です。建築士は細かい仕様やディテールを図面に記し、

施工側に求めますが、そのような建築士の図面を元に施工することは

どの工務店でもできるというわけではないので、過去の実績に建築士との

家づくりはどのくらいしているかを確認し、建築士との家づくりに対応

してくれるかを確認することが必要です。

 

2)契約と業務

 

工事請負契約

 

工務店との契約を工事請負契約といいます。請負契約時には、

「 工事請負契約書」「契約約款」「工事費内訳明細書」「仕様書・

仕上表」「設計図書」「工程表」などが書類として提出されます。

契約時の確認事項

契約の際に確認しておくべき事項があります。

 

・工期

着工日、竣工日、引渡日の具体的な日付の確認を行います。

一緒に工程表も添付します。

 

・支払い時期

着手金、中間金の支払いの時期と金額の確認を行います。

 

・請負金額

請負金額が添付書類や打合せ内容と相違はないかの確認を

行います。

 

・契約内容

設計図書やその他添付書類などの契約内容に食い違いがないか

等の確認を行います。

 

・契約約款

瑕疵担保責任や工事遅延の対処法、違約金、不可抗力の災害に

いする内容、トラブル時の対応についての記載があるかを確認します。

 

・アフターメンテナンス

法律で義務化された瑕疵担保責任の他に、引渡後の定期点検のどを

行うアフターメンテナンスの内容を確認します。

 

以上で

マイホーム取得法

終了です。

マイホーム取得法(108)

3)契約と流れ

 

設計監理契約

設計士との契約を設計監理契約といいます。

・「設計」プランニング、図面、役所に必要な書類の申請

・「監理」図面通り建っているか工事を監修する

建築士は大きく分けてこの2つの業務をおこないます。ハウスメーカーや

工務店で建てる場合は工事請負契約のひとつの契約ですが、建築士

場合は、設計監理契約を建築士と、工事請負契約を工務店と結びます

これにより、建築士(設計事務所)は、施工と別々の位置から監理を

行うため、施工の都合や会社の枠にとらわれることなく、施主の要望を

第一に優先して設計することができ、第三者の立場から監理を行う

ことができます。

 

設計の流れ

 

打合せ

設計監理契約

プランニング

設計監理契約

基本設計

実施設計

築確認申請

工事請負契約

 

4)設計士の業務

 

①設計

 

まずは、要望を聞き、銅線や使い勝手を考慮してお客様の 希望を満

たしながら、専門家の立場からより良い提案を入れて設計をし、それを

図面として書いていきます。

家に関するあらゆる設備の確認、国の定めた建築基準法を守っているかの

法的なチェックもしながら設計を進めます。

そして、家を建てるために必要な建築確認申請業務も建築士が行います。

 

②見積りのチェックと値段の交渉

 

設計した家の見積りが出てきたときに、その金額が妥当かどうか、見積りの

漏れがないかどうかなどのチェックをします。お客様が見積りを見ても、

その金額や書かれていることが一体いいのか悪いのか、判断することが

難しいものです。建築士は、専門家として、お客様の代わりに判断して

わかるように説明してくれます。また、建築士は施工会社に対して、お客様に

代わって金額の交渉をしてくれます。

同じような品質で価格を抑えられる材料はないか?など、専門知識を

持って、お客様に代わって交渉をしてくれます。単に金額だけを落とすの

ではどんな材料を使われるかわからないためとても不安なことですが、

こういった交渉は建築士がいるからこそできることです。

 

③監理

 

建築士は、工事期間中何度も現場に足を運び、図面どおりにきちんと

工事が進められているかを確認します。これを「監理」と呼びます。

自分できちんと工事されているかどうかを確認するのはこれもまた現実

的には難しいことです。ここでもまた、建築士がお客様に代わって監理し

家が図面どおり無事建つようにチェックしてくれます。

 

④説明

 

建築という専門分野のため、難しかったり知らなかったりということの

多い家づくり。自分の家なのによくわからない。大きな金額だからこそ、

わからないのは不安です。そんな不安を解消してくれるのが、建築士の

仕事でもあります。いわば、家づくりの時の通訳のようなイメージです。

専門的なこともお客様がわかるように説明してくれ、お客様も納得いくまで

尋ねたり、相談できるような存在です。

 

ではまた次回

マイホーム取得法(107)

6)設計士(設計事務所)探しと契約

 

ここでは、建築士(設計事務所)に設計を依頼する場合を元に、主な

流れや項目について説明をします。

 

①設計士の探し方

 

自分に合う設計士を探すには、

 

1.住宅関連の情報誌

 

住宅雑誌や建築士の情報の掲載されている出版物を見ると、その建築

家(設計事務所)の実例写真などが掲載されています。

 

2.インターネット

 

近年は、ホームページを持っている建築士(設計事務所)がほとんど

ですので、インターネットで検索すると多数の設計事務所がヒットすると

思われます。ホームページには、設計した実例の写真などが掲載

されていますので、デザインが好みかどうかを判断できます。また、文章や

デザインなどからその設計士の思いや雰囲気などが少なからず伝わって

くるので、内容をしっかり見てみましょう。その中から好みの建築士(設

計事務所)を見つけましょう。

 

3.知人などの紹介

 

知人などからの紹介も一つの方法です。実際の仕事を見て、そのうえ

で勧めてくれるのは、信頼されているということでもあります。ただ、

その知人と好みなどが似ていれば問題ない場合もありますが、自分に

とってどうなのか、ということをしっかる見つめる必要があります。

4.プロデュース会社

建築士を数多く登録し、家を立てたい人に建築士を紹介してくれたり、

設計コンペで選べる会社もあります。

 

②建築士(設計事務所)の選び方

 

気になった建築士とコンタクトを取って、実際に会って話をしてみることが

必要です。建築士には、一般的にやや敷居が高いイメージがあり、特別な家を設計する人なのではないか、一度声をかけると断りにくいのでは

ないか、合わなかったらどうしよう・・・などの心配をされていることが

ありますが、問合せや相談には気軽に応じてくれる設計事務所が

ほとんどなので、気になったところには問合せてみるましょう。

 

①デザインが好みか

 

モダンなデザイン、シンプルなデザイン、純和風、外国風など、お客様の

好みのデザインを設計に反映できる設計士かどうかは、重要です。

これまで建てている建物のなかに好みのデザインがあるようであれば、

そのデザインを反映してもらえるとかんがえられます。また、デザインの

好みが似ていると、完成も似ている傾向があるので、感覚を共有できる

可能性が高くなります。

 

②人として相性が合うかどうか

 

意外と見落としがちですが、とても重要なのが、「相性」です。建築士の

入る家づくりは、ひとつひとつ打合せをしながら進めていくため、家が

出来上がるまで1年ほど(平均的期間)かかります。その間、ずっと共に

時間を共有し、様々な話し合いを重ねていくため、コミュニケーションが

取りやすい建築士を選ぶことが大切です。建築士に会って話を実際に

してみて、話しやすいか、自分たちの思いを分かってくれるか、建築は

詳しく分からないこちらの意見にも耳を傾けてくれるか、思っていることを

伝えやすいかというようなことや、「人としてなんだか好感がもてる」と

いうようなフィーリングは非常に大切です。

 

③建てたい家の構造が得意かどうか

 

例えば木造が得意なのか、鉄骨造が得意なのか、・・・建築士にもそれぞれ

得意とする分野があります。ある程度要望が固まっているなら、それを

基準に選ぶことも必要です。

 

ではまた次回

マイホーム取得法(106)

5)標準値と公示価格

 

土地の値段はその地域の相場や景気により様々で、定価というものが

ありません。「売りたい」人と「買いたい」人が一致したときに価格が決定

します。よって不動産屋が示す相場には買わせようとする意図や、売主の

思惑もありますので注意が必要です。

しかし、それでは無法状態となってしまいます。そこで、つくられた制度が

国土交通省地価公示です。これは全国28000ヶ所を基準値に設定し

毎年1月1日時点の値段を3月下旬頃に発表する制度です。限られた

箇所ですのであくまでも参考程度ですが、標準値の周辺地域に関しては

相場を知ることができます。

 

6)値段を決定する要因

 

その他、値段を決定する要因は・・・

①鉄道沿線、最寄り駅、そこからの距離などの路線的要因

②都心部からの距離、住環境、地域イメージなどの地域的要因

③前面道路の法規制、その復員、土地の形など固有条件的要因

④ガス、上下水道の整備、その引き込みなどインフラ的要因

 

などがあります。例え最寄り駅までの距離が近くても、徒歩○分

という表示はあくまで距離÷80m/分からの算出ですので、高低差が

ある場合もあります。やはり徒歩で現地を確認することが大切です。

 

7)仲介手数料の制限

 

土地・建物の売買に関して、宅地建物 取引業者が受け取ることのできる

手数料の額は国土交通大臣によって定められた折、仲介を行う業者は

その額を超えて手数料をうけてはいけません。

3%+6万円+消費税

また、その形態が「仲介」なのか「代理」なのかによって、手数料を節約

できる場合もあります。

地域の不動産会社とは綿密に連携を行い、

一般に流通する前の不動産情報など、いち早く情報をもらえるよう関係

作りを行うことが大切です。

 

・買付証明書

 

物件の購入希望者が売主に宛てて発行する書面です。

いつでも取り消すことができ、ペナルティを課せられることはありません。

しかし安易な発行取消しは顧客としての信用を失うことになります。

購入希望者が競合した場合には発行順に優先されることが多いです。

 

ではまた次回j

マイホーム取得法(105)

5)土地探しと契約

 

予算・広さなど色々な制約条件もありますので、”優先順位”をきちんと

整理して考える。

 

1.土地探しは不動産会社とのパートナーシップ

 

土地探しの最大のパートナーはやはり不動産会社でしょう。広告や

まだ売りに出される前の情報をいち早く提供していただくためにも、

まず、立地条件なのか広さなのかなど優先順位を決めて、その情報を、

”あまり絞り込まずに幅を広げて”不動産会社に伝えます。

・立地・広さ・価格・地形・接道・規制

 

2.土地情報の計画への反映

 

希望する100点満点の土地にはなかなか出会えない、というのが現実

ですので、優先順位を最大限考慮しながらも、土地情報は必ず計画に

反映させて、減点になっている部分をどのようにクリアするのか、むしろ

プラスに考えられるように。

 

3.土地取引、価格交渉

 

土地の価格は計画の予算や公示価格で決定されるのが前提ですが、

不動産は売り手と買い手の折り合いで決定するという側面ももっていますので、

逆に考えれば取引に対して交渉しなければ不利というふうに考える

こともできます。

 

地形についても一般的には四角形が良いとされていますので、変形地や

旗竿地などは極端に安く設定されてることがあります。

また、立地条件の良い分譲地でも、変形地であるがゆえに売れ残って

いる場合があります。建築条件が付いていることが多く、注文住宅を

希望している場合は、「売れ残るよりは・・・」と条件をはずす交渉が可能に

なる場合もあります。

 

4.土地深索の条件

 

土地深索の条件は地域(場所、校区)、 値段(地価、坪単価)、大きさ

(広さ、形)、方角(日当たり、向き)の4つといえます。どの条件を優先

させるかは、要望しだいですが、すべてを満足させることは非常に難しい

問題です。

計画(ライフプラン)を検討しながら、最適な土地を検索しましょう。

夢のマイホームは何も建物の広さやデザインのことだけではなく、土地

も含めた生活のスタイルや住み方のことでもあります。場合によっては

前面道路が10cm狭いだけで値段が大幅に変わることもありますので、

土地検索ではあらゆる可能性を否定せず、深索しましょう。

 

ではまた次回

 

マイホーム取得法(104)

4)住宅ローン

 

住宅ローンには様々な書類や登記などがからみ、個人で金融機関に

出向いても、かかる費用やローンに適応する費用の把握ができないため、

個人で住宅ローンを進めるのは難しいことです。特に土地と建物を

別々に購入する場合などは、ローン設定の手順など理解して選びましょう。

 

1.借入額

 

①「借りたいお金」

 

家づくりにかかる費用の中で 自己資金以外の金額です。資金計画から

導き出します。

 

②「借りることができるお金」

 

お客様の勤め先、年収、また、土地の担保価値などその他の条件に

より 銀行が貸してくれる金額です。これはローン審査を申し込む銀行が

判断 しますので、どこでも同じではありません。

 

③「実際に借りるお金」

 

将来生活に支障をきたしてしまうような計画にならないようにします。

金融機関の限度額内で「借りることができる」からといって借りてしまう

のは 良い資金計画とはいえません。

 

2.借入先

 

①融資に対する考え方

 

固定金利が良いと思う人、変動金利が良いと思う人、長い年数、大きな

金額の返済をしていくのです。借りるご本人が内容を理解して選ぶ必要が

あります。 各金融機関の条件によっては支払い総額も大きく変わります。

 

②条件

 

・金利

・期間

・諸経費(手数料・保証料・団信)

・繰上げ返済(手数料・返済方法)

・優遇金利

・火災保険の 加入の有無

 

3.事前審査と本審査

 

ある程度借入先が決まったら、早めに事前審査の結果を知ることが

大切です。その結果によっては資金計画を変更する必要も出てくる

からです。

 

4.金銭消費貸借契約金消契約と融資実行

 

本審査→本審査融資承認がおりたら銀行との契約である

金銭消費貸借契約=金消です。

金消が無事終わったら、融資実行=決済となります。

基本的には融資先の担当者と融資を受けるご本人で内容の確認を

進めます。

長い期間支払う大切な融資ですのできちんとご自身で把握し進めるよう

にしましょう。

 

ではまた次回

マイホーム取得法(103)

・住宅ローンに含めることができる諸経費、できない諸経費

 

銀行によっては諸経費の扱いがことなるので、ローンを組む時に銀行

担当者に必ず確認しないといけませんが、おおよその金融機関が

住宅ローンとして可能となる諸費用は、

 

・登録費用

・ローン関係費用

・設計費用

・固定資産税(土地取得時)

 

不可能な場合がある費用としては

 

・土地の仲介手数料

 

があります。

 

設計費について

 

設計事務所に設計を依頼した場合、建物に必要な費用としてローンに

含めることができる金融機関もあれば、建築費用として含めることが

できない金融機関もあります。

 

ではまた次回

マイホーム取得法(102)

2)建物費用の概要

 

 

①別途工事

 

外構工事費・地盤改良工事費・解体工事費・空調設備工事費

電気工事費・給排水工事費・引込み工事費・証明工事費・カーテン代

 

②諸費用

 

土地、建物以外で資金計画に必要な費用です。思っている以上にかかります、かかる時期も違います。

 

 

土地契約の時:仲介手数料、土地所有権移転登記、固定資産税、登録免許税、印紙税)

ローンを組む時:事務手数料、建物滅失登記、印紙税、保証料)

契約時:建築確認申請料、地盤調査費、瑕疵担保保険費、性能補償費、仮住まい費用

建築中:中間検査手数料、地鎮祭費用、上棟式費用、完成検査手数料

建物完成、ローン実行時:建物表題登記、建物所有権保存登記、抵当権設定登記、登録免許税、印紙税、火災保険料

その後:引越し費用、団体信用生命保険料、不動産取得税、都市計画税、固定資産税

 

また、諸経費は現金で必要になるものが多いので、

・自己資金のなかですぐに現金化できる部分がいくらあるのか?

・住宅ローンの中に含めることができるのはどの費用なのか?

・いつ・とのタイミングで・いくら必要なのか?

確認しましょう。

 

 

ではまた次回

マイホーム取得法(101)

3)資金計画

 

1.資金計画の考え方

 

ライフプランシュミレーションで 全体の収支を確認できたら、それをもとに

資金計画をします。資金計画は、住宅にかけることのできる資金の総額、

住宅にかかる予算の総額、この2つの視点から全体の計画を把握することです。

ライフシュミレーションから「かけることができる資金の総額」を確認し、

それから「かかる予算の総額」を把握します。土地、建物以外の諸費用

も含めての金額の総額が「かかる予算の総額」で、その金額は「かける

ことができる資金の総額」の中におさまらないといけません。

 

かけることのできる資金の総額≧かかる予算の総額

 

では、その資金をどう用意するか?という観点で考えた、その金額が

本来の総額となります。そしてそれは自己資金(預貯金、有価証券、

贈与など)と住宅ローンの総額となります。

 

資金総額=自己資金+住宅ローン

 

ではまた次回

 

マイホーム取得法(100)

予算と現状が合わない時

 

予算の見直しや、今の生活を見直すことで実現する場合はそのあたりの

金額を変更しながらより現実的なプランとして確認します。

 

例えば

①融資金額ですが、ローンを借りる場合、通常「団体信用生命保険」

の加入が必要です。その融資金額分、その期間分の保険を入っているのと

同じことになりますので、生命保険を多くかけている場合、期間内はその保証金額分少なくすることも可能です。

 

②住宅ローンの額を決める際、一般には友達や同僚が過去に3000

万円住宅ローンを組んだので、わたしたちも3000万円かな?というふうに

決めている人が多々見受けられます。しかし、それぞれの家族によって

ライフスタイルが違うので、それぞれにライフプライニングをすることにより、

実は3500万円でも余裕のある生活が成り立つ場合があるなど、家づくりの

予算も安心してアップすることが可能になります。

 

ライフプランシュミレーションは住宅を建てる建てないには関係なく

受けて、収入や支出、家族構成が変化したときなどに受けなおすなど

することを、お勧めします。

 

ではまた次回